Станислав Герштейн дал комментарий ИА "Тульская пресса" по ситуации, когда застройщик требовал с дольщика доплатить 400 000 рублей.
Действия застройщика незаконны. Более того, застройщик ссылается на нормативные акты, которые давно не действуют.
Публикуем развёрнутый ответ по данной ситуации.
Согласно статье 5 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» цена договора:
П1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
П1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
П2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Скорее всего в договоре указано, что площадь подлежит уточнению по завершении строительства и предполагает необходимость доплаты участником строительства соответствующей разницы по стоимости при увеличении площади квартиры.
А раз застройщик устанавливает такой коэффициент, значит в договоре отсутствуют какие-либо оговорки про уменьшение размера стоимости объекта недвижимости с применением понижающего коэффициента - 0.5 для лоджий/0.3 для балкона.
При этом, в п.1 статьи 5 выше указанного федерального закона зафиксирован учет коэффициентов, а потому, при увеличении исключительно площади лоджии, балкона, доплата должна производится с учетом коэффициентов.
Также нужно обратить внимание, что Застройщик ссылается на Приказ Минстроя РФ от 15.10.2020 N 631/ПР, который уже не действует. Вместо него действует Приказ Минстроя РФ от 04.04.2022 N 239/ПР, но положения данного приказа, как и предыдущего приказа, касаются только технико-экономических характеристик индивидуального жилого дома и не применяются к данной ситуации.
Более того, положения федерального закона выше нормативно правовых актов министерств, поэтому у застройщика нет оснований ссылаться на данный приказ.
Читательнице необходимо, в первую очередь, изучить договор еще раз. Далее подготовить и направить возражения на требование об оплате со ссылкой на ст. 5 ФЗ №214 и указать на обязанность передачи квартиры по договору.
Если Застройщик, несмотря на возражения, будет уклоняться от передачи недвижимости, понудить его выполнить обязательства возможно будет только в суде.
Если Застройщик, несмотря на возражения, будет уклоняться от передачи недвижимости, понудить его выполнить обязательства возможно будет только в суде.
27 марта 2025 года вышла новая статья, где также использовался комментарий Станислава Герштейна. Застройщик понял свою ошибку и перестал ссылаться на несуществующий акт.
Фото: Тульская пресса
Фото: Тульская пресса